IMMOBILIER

5 stratégies pour vous enrichir en optimisant la gestion de votre prêt hypothécaire…

Comme vous le savez…Le marché hypothécaire distribue des crédits à l’achat d’un immeuble aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises et ce en fonction de la solvabilité de l’emprunteur. L’immobilier constitue le marché le plus important appartenant  au domaine du financement hypothécaire. Pour la plupart d’entre nous, le remboursement d’un prêt hypothécaire est la dépense mensuelle la plus importante.  Non seulement les versements sont élevés, mais si on ne paye pas notre prêt hypothécaire notre maison constitue la garantie de paiement de la dette (soit notre contrat hypothécaire).  Dans cet article, l’équipe de La Bourse+ vous propose 5 stratégies pour mieux gérer votre prêt hypothécaire. En effet, il existe des moyens pour diminuer les dépenses destinées à votre résidence principale et ainsi obtenir plus d’argent dans vos poches.

Stratégie # 1:  empruntez sans assurance prêt hypothécaire

Votre mise de fonds de départ représente très certainement le plus important élément requis pour faire des économies substantielles dans le futur. Avec une mise de fonds élevée, les versements mensuels servant à rembourser votre prêt hypothécaire seront inférieurs et plus particulièrement la portion destinée aux intérêts. Par ailleurs, si vous avez une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat, vous devrez obligatoirement faire assurer votre prêt hypothécaire bancaire par la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) ou par GE Capital Assurance Hypothèque Canada. Voici comment ça fonctionne:

Regardez ci-dessous dans le tableau, le pourcentage du prêt accordé sur le prix d’achat ( ou Ratio prêt/valeur à gauche du tableau):

Ratio prêt/valeur (RPV) Primes de la SCHL
RPV→ 95% ou moins

(5% de mise de fonds)

 4 %
90% ou moins

(10% de mise de fonds)

 3,10%
85% ou moins

(15% de mise de fonds)

 2,80%
80% ou moins

(20% de mise de fonds)

 2,40%

-Après regardez la prime liée au ratio prêt/valeur (à droite du tableau);

-Cette prime d’assurance sera ajoutée au montant de votre prêt, et

-Une taxe provinciale de 9% (taxe sur l’assurance collective) vous sera chargée sur la prime d’assurance, payable lors de la signature chez le notaire.

Par exemple, si le montant  que vous aviez emprunté équivalait à plus de 90 % de la valeur estimative de votre maison (ou prix d’achat), vous payez indirectement votre assurance prêt via la fusion de la prime à même votre prêt hypothécaire. Le paiement de la prime d’assurance prêt est un montant énorme à débourser au fil du temps. En fonction du montant de votre acompte, de votre mise de fonds et du prix d’achat de votre maison, l’assurance prêt peut effectivement augmenter votre taux d’intérêt de plus de 1 %. Le résultat final de l’assurance prêt est des centaines de dollars à ajouter au montant que vous devez rembourser à chaque mois. * À l’achat d’un immeuble à revenus, informez-vous bien au près de votre courtier ou à la SCHL, afin de savoir les derniers règlements pour éviter de payer une assurance prêt sur votre prêt hypothécaire, car les primes en lien avec le ratio prêt/valeur sont différentes à celles destinées à une résidence principale.

Stratégie # 2:  Utilisez le RAP pour vous débarrasser de l’assurance prêt

Le montant de départ que vous empruntez sur un immeuble varie en fonction de ce que vous avez choisi de verser pour l’acompte, la mise de fonds et l’utilisation du Régime d’Accession à la Propriété (RAP). Le RAP vous permet d’emprunter jusqu’à 35 000 $ de votre Régime Enregistré d’Épargne-Retraite (REER)pour acheter ou construire une habitation admissible (pour plus de détails, voir règlement avec l’ARC) . Pour faire ça simple, le RAP est un emprunt que vous devez rembourser graduellement, sinon vous serez imposé pour ce retrait exécuté à même votre REER. Le but de «RAPER» est de diminuer le coût des primes de l’assurance prêt hypothécaire (comme celles de la SCHL) en utilisant votre RAP comme une mise de fonds additionnelle. À l’instar, si vous achetez une maison avec votre conjoint(e), vous pouvez utiliser chacun votre RAP  pour un total de 70 000 $ en mise de fonds additionnelle. Donc, plus vos montants de départ seront importants, moins l’emprunt et la prime requises le seront et plus vous ferez des économies. Ainsi avec le RAP, vous pourrez vous débarrasser de la prime SCHL en fournissant la preuve à votre prêteur que le montant de votre prêt hypothécaire sera inférieur à 80% de la valeur de votre achat.

Stratégie # 3:  Négociez 6  mois avant la fin de votre premier terme

Si vous pouvez réduire d’un seul point de base le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire, vous devriez considérer de changer d’établissement financier. Par exemple, vous pouvez faire une recherche des taux affichés (offres standards) sur les sites Web des prêteurs pour faire un tableau des prêts fermés à taux fixe, qui ressemblerait à :

Avec une vue d’ensemble des taux d’intérêt, vous pourrez identifier rapidement les prêteurs les plus agressifs dans le marché. Par la suite, vous pourriez appeler les prêteurs qui vous intéresse et pré qualifier 2 ou 3 d’entre eux pour cibler ceux qui vous feront des offres intéressantes.  Ensuite, sortez votre cravate pour aller négocier les conditions d’un transfert probable de votre hypothèque. Lors du début de votre négociation, demandez s’il y a une ou des offres promotionnelles qui surclassent les offres standards que vous avez identifiez dans votre tableau. Vers la fin de la négociation, il sera important de poser la question: «…quelle est votre meilleure offre, si je transfère mon hypothèque avec vous à la fin de mon terme ?…».   Aussi, vous pouvez vous faire un tableau des prêts fermés à taux variable avec ceux qui offrent une conversion possible sans frais en un prêt hypothécaire fixe . Cependant, vous devrez prendre le temps de bien comprendre les particularités des différents produits hypothécaires et vérifiez au net, si c’est réellement  plus avantageux de choisir un tel produit. Le plus important sera de savoir le délai de la garantie (ex: dans les 90 ou 120 jours de la date de la demande ou de la pré autorisation) de conserver les paramètres financiers de l’offre qui vous intéresse, incluant: la durée de la protection du taux, la limite (en pourcentage) annuelle du remboursement anticipé, le taux d’intérêt applicable sur la marge de crédit hypothécaire et qui payera les frais du notaire pour le transfert de l’hypothèque. Même en réduisant votre paiement hypothécaire de seulement 50 $ par mois, vous économiserez des milliers de dollars au fil des années.

Stratégie # 4: comparez le rendement d’un investissement dans les marchés boursiers par rapport à  un remboursement anticipé

Le montant de votre remboursement anticipé sans pénalité peut varier selon une clause insérée dans votre contrat hypothécaire. En règle générale, ce montant se situe dans une fourchette entre 10 et 20% par année. Habituellement, cette injection maximale de capital est calculée à partir de la valeur initiale de votre hypothèque. Donc, quand vous avez un surplus d’argent, vous pouvez payer une partie du capital à votre prêteur sans pénalité, si vous respecterez le pourcentage annuellement permis dans votre convention hypothécaire . Par conséquent, vous réduirez le nombre d’années requis pour payer votre hypothèque, car vous accélérez le remboursement de votre emprunt. Autrement dit, vous diminuez la période d’amortissement initiale probablement établie sur une période variant de 10 à 30 (35) ans. Là, la vraie question à ce poser:  «…serait-il plus profitable d’investir en bourse à la place de verser un surplus d’argent destiné à payer le capital restant dû sur votre prêt immobilier ?…». Dans un marché avec une tendance lourde vers de bas taux hypothécaires, la réponse est «oui», sachant que le rendement annuel de l’indice américain S&P 500 est d’environ 9,9% depuis les 30 dernières années.  Par contre, vous devez acheté dans un krach boursier pour vous assurez un tel rendement. La difficulté réside du fait que les taux d’intérêt du marché des prêteurs hypothécaires sont influencés par la conjoncture économiques et leur stabilité dans le temps est difficilement prévisible. C’est pourquoi qu’il n’est pas facile  de choisir entre payer votre prêt  ou investir en bourse. Vous devez tenir compte de l’évolution récente des taux offerts sur le marché et le rendement à venir d’un placement par rapport aux pointages historiques des 3 principaux indices boursiers (Dow, S&P 500 et NASDAQ). Souvent, un investissement boursier peut signifier un risque accru qui ne convient pas à tous les types d’investisseurs. Avant de considérer cette option, calculez combien vous pourriez économiser en payant votre hypothèque plus tôt que prévu, puis comparez les économies ainsi réalisées avec les rendements probables que pourraient vous produire votre surplus d’argent, si vous le placiez dans un fonds indiciel gagnant entre 6 % et 9 % (frais inclus). Dans la plupart des cas, il est préférable d’étaler les remboursements de votre prêt sur une durée de 25 ans et d’investir l’argent que vous avez économisé dans un fonds indiciel répliquant les marchés boursiers.

Stratégie # 5:  utilisez l’effet levier à même la valeur nette de votre maison pour vous enrichir

Tout d’abord, la valeur nette de votre maison est calculée en soustrayant de la valeur marchande, la partie non remboursée de votre prêt hypothécaire (solde hypothécaire). Lorsque vous utilisez la valeur nette de votre maison pour créer un effet de levier, il faut s’attendre à ce que l’investissement ou le remboursement d’une dette rapporte plus qu’il n’en coûte en intérêts. La différence entre le rendement (en pourcentage) moins le taux d’intérêt réel (en pourcentage), vous indique si vous utilisez positivement votre effet levier. Le refinancement de votre dette hypothécaire pour effectuer des placements ou payer des dettes importantes est probablement votre meilleure source d’argent disponible à faible taux d’intérêt. Aussi, vous pouvez considérez une 2e hypothèque sur votre maison pour faire des achats ou des rénovations importantes, mais le taux d’intérêt sera supérieur à un refinancement. Votre 3e source d’argent peut provenir de votre marge de crédit hypothécaire qui a généralement un taux supérieur variant entre 0,25% et 1%  à comparer à votre taux d’intérêt hypothécaire sur votre emprunt principal (hypothèque de 1er rang). La logique du financement est relativement simple, plus un prêt est flexible et plus le taux d’intérêt sera élevé. À titre d’exemple, on observe plus particulièrement cette différence entre le bas taux d’intérêt d’une hypothèque fermée  (peu de flexibilité de remboursement par anticipation) à comparer au haut taux d’une hypothèque ouverte (flexibilité totale) . Maintenant,  il vous est possible d’envisager l’achat d’un immeuble locatif ou d’un placement boursier et d’obtenir l’apport de fonds nécessaire en refinançant ou en prenant une 2e hypothèque ou en demandant une marge de crédit hypothécaire (MCH) sur votre maison. Aussi, sachez que tout  emprunt  dont  le capital sert à acheter un actif qui génèrera un revenu  imposable dans l’année ou au cours des années à venir est considéré comme un placement  ou un investissement. La dépense d’intérêts payés qui est liée à ces emprunts (refinancement, 2e hypothèque ou MCH)  sera déductible d’impôt, ce qui réduit considérablement le cout réel du financement provenant de votre maison. Fiscalement, ce type de dette peut durer plus longtemps à cause de la déductibilité des frais de placements, mais cet avantage fiscal se limite à vos revenus de placements et non à l’ensemble de votre hypothèque résidentielle. En effet, même si vous créez une nouvelle dette plus avantageuse pour rembourser vos dettes personnelles, les intérêts payés servant à ce type de stratagème ne seront pas déductibles de votre rapport d’impôt . Bref, nous vous avons présenté 3 moyens pour générer plus d’argent avec votre propre argent. Par contre, soyez prudent lors de vos prochaines acquisitions, car ces emprunts s’ajoutent à la dette totale de votre maison et diminue ainsi sa valeur nette. Et n’oubliez pas que votre maison sert à garantir tous ces emprunts.

Finalement, nous espérons que vous avez apprécié l’analyse de cette importante dépense. Ne soyez pas surpris si vous faites des économies ou des rendements importants avec ces stratégies. D’un point de vue fiscal, considérez le remboursement total de vos dettes personnelles parce que l’intérêt n’est  pas  déductible  d’impôt, contrairement  à des  dettes  pour des fins d’investissement. Maintenant, prenez le temps de faire des économies ou d’essayez de vous enrichir!

ACTIONS:

  • Dites «…NON…» à l’assurance-prêt hypothécaire et
  • Utilisez votre REER comme mise de fonds pour y arriver;
  • Soyez prêt à négocier votre prochaine terme;
  • Calculez le coût réel du remboursement anticipé de votre prêt par rapport à un placement;
  • Utilisez l’effet levier pour vous enrichir et sachez que…
  • …Le coût réel d’une dette personnelle est plus élevée qu’une dette de placement.