Quelle est la valeur de la maison que vous pouvez vous payer?

Êtes-vous un premier acheteur? Pouvez-vous réellement vous permettre d’être propriétaire de votre première maison? Savez-vous les rouages de la souscription hypothécaire?  Est-ce que votre revenu couvrira vos paiements hypothécaires et vos impôts ? Comme futur propriétaire, vous  vous posez probablement plusieurs questions. Si vous n’avez pas encore rencontré votre démarcheur ou votre courtier hypothécaire, sachez que toutes les questions pensables et inimaginables seront couvertes lors de votre pré-qualification bancaire. En effet, les établissements financiers ont des procédures bien établies pour tout connaître à votre sujet et ils s’intéressent plus particulièrement à votre revenu et à votre épargne. Le but de ces exercices est de déterminer le prix d’achat maximal que vous pouvez vous permettre pour un immeuble .  Ne faites l’erreur d’entreprendre rapidement des recherches Web suivi de nombreuses visites et d’une promesse d’achat sans savoir si vous passez vraiment à la banque. Si vous faites cela, vous risquez d’être déçu ou d’être hors délai pour votre financement...ce qui signifie un grand risque de perdre votre emprise sur la maison de vos rêves. C’est très important de débuter par identifier votre capacité financière maximale avant de faire vos recherches, car premièrement vous sauverez un temps fou en réduisant vos critères à des maisons correspondant à vos moyens. Deuxièmement, tous vos papiers seront en bonne et due forme pour faciliter une autorisation bancaire sans condition, dans le respect du délai destiné pour faire votre preuve de financement au(x) propriétaire(s). D’ailleurs, l’établissement financier qui vous prêtera; répondra à votre demande (souscription) en tenant compte de votre revenu déclaré (T4), de vos dettes personnelles et de votre dossier de crédit. Donc, avant de vous prêter de l’argent, votre prêteur s’intéressera à votre historique financier et plus particulièrement à vos habitudes de crédit, vos antécédents de paiement et si vous avez eu des recouvrements. Pour réaliser cette tâche, il analysera de fond en comble votre rapport de solvabilité pour établir clairement vos antécédents de crédit. Si vous payez toujours vos factures à temps, vous êtes bien parti! Toutefois, avant même de commencer à démarcher pour un prêt… Allez récupérer les principaux éléments de votre rapport de solvabilité auprès des agences d’évaluation de crédit (ex: Equifax) pour savoir si vous avez maintenu un bon dossier de crédit. Si vous voyez des éléments compromettants, retirez-les pour améliorer votre dossier de crédit.

Aussi, pour diminuer le risque financier que vous représentez, vous devez prouvé à votre prêteur que vous gagnez assez d’argent pour le rembourser, que vous avez toujours respecté vos engagements financiers dans le passé et que vous consentez à mettre votre maison en garantie, en cas de défaut de paiement. En effet, l’hypothèque en faveur de votre prêteur permet de reprendre le bien donné en garantie, suivant un préavis de 60 jours vous demandant de rembourser le défaut de paiement. Ce recours hypothécaire s’appelle la prise en paiement, ce qui signifie que votre banque (le créancier) peut demander au tribunal de la déclarer propriétaire de votre maison (du bien)…Donc… Quand vous voyez sur un site Web qu’une propriété est une reprise de finance, cela signifie que l’établissement financier a repris possession de la maison. Autrement dit, une personne a perdu sa maison appartenant maintenant à son ex-prêteur  (l’établissement financier). Maintenant, voyons les deux principales règles d’accessibilité financière prises en compte pour vous accorder un prêt.

Estimation de la valeur maximale de votre emprunt hypothécaire…

Ne soyez pas surpris si votre prêteur  veut savoir les montants d’argent que vous possédez dans vos comptes bancaires et de placement.  Aussi, il vous posera toutes les questions possibles pour savoir si vous avez d’autres actifs et même… il vous demandera à combien se chiffrera votre salaire au cours des vingt cinq prochaines années. Également, il voudra TOUT savoir à propos de vos dettes et QUAND vous devez les rembourser:

• un prêt auto;
• un prêt étudiant;
• un prêt pour une PME;
• un prêt pour un bateau;
• le solde de vos cartes de crédit et
• tout autre paiement mensuel (prêts ou marges).

Si vous prévoyez une mise de fonds initiale très faible, sachez qu’il vous faudra une assurance prêt hypothécaire. Vous pourriez avoir des coûts initiaux plus faibles, si vous avez au moins 20 % du prix d’achat. Ainsi, vous éviterez le paiement d’une prime taxable en lien avec l’assurance prêt hypothécaire. D’ailleurs, vous avez probablement droit à 35,000$ de financement provenant de votre REER, ce qui pourrait vous permettre d’élargir vos critères de recherche. Après, avoir identifié votre mise de fonds maximale, la majorité des prêteurs hypothécaires calculeront le montant de vos revenus par rapport à vos dettes pour déterminer la mensualité maximale que vous pouvez vous permettre de payer par rapport à votre ratio d’endettement.  Deux ratios sont principalement utilisés pour établir le montant maximal du prêt pouvant vous être consenti comme propriétaire occupant, soit les ratios ABD et ATD. Prenons deux minutes pour les comprendre…Donc…

RÈGLE #1:Le ratio ABD signifie «Amortissement Brut de la Dette». Selon ce ratio d’endettement, vos frais d’occupation annuel pour votre nouvelle maison doivent correspondre à moins de 32 % de votre revenu brut moyen comme emprunteur. En somme, 32% de votre salaire brut (avant les retenues fiscales) est le montant maximum qui peut vous être consenti par votre prêteur.  Aussi, vos autres revenus provenant de placements ou d’autres sources hors de votre travail sont admissibles. Si vous achetez avec votre conjoint (e), vous pouvez aussi additionner son revenu annuel brut moyen.

Vous pouvez le calculer avec la formule ci-dessous:

Le ratio ABD (32% max) = (capital + intérêts + taxes + chauffage + 50 % des frais de condo) ÷ revenu annuel brut moyen.

Donc, vos frais d’occupation annuel (entre parenthèse) ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu annuel brut moyen. Les frais d’occupation comprennent les mensualités hypothécaires x 12 (capital et intérêts), les taxes (ou impôts fonciers), les frais de chauffage et 50 % des frais de condo (applicable seulement si vous achetez un condo). Par exemple, si votre revenu annuel brut moyen au cours des trois dernières années est de 60 000$, et que le montant de vos dettes personnelles annuel s’élève à 4800$ (ou 400 $ par mois)….  Selon la première règle d’accessibilité financière, on considéra que vous devez consacrer environ 32 % de votre salaire au paiement des frais d’occupation annuel sans tenir compte de vos dettes personnelles. Il s’agit de la mensualité maximale que vous êtes en mesure de payer par rapport à votre salaire brut ( ou votre revenu avant impôts) . Dans cet exemple, 32 % de 5000 $ par mois égalent 1600 $ par mois. Votre prêteur considèrera que vous pouvez consacrer un maximum de 1600 $ pour rembourser vos frais d’occupation mensuel. Ainsi, un ratio faible indique une mensualité sous-maximale et par conséquent augmente la confiance de votre prêteur en votre capacité de rembourser vos versements hypothécaire.

RÈGLE #2:Pour sa part, le ratio ATD signifie «Amortissement Total de la Dette». Selon ce deuxième ratio d’endettement, vos frais d’occupation annuel doivent correspondre à moins de 40 % de votre revenu brut . En somme, 40% de votre salaire brut est le montant maximum qui peut vous être consenti parce qu’il tient également compte de votre endettement personnel, comme votre prêt-auto(ou de location), votre prêt étudiant, vos cartes ou marges de crédit et tous les autres frais financiers sur vos emprunts personnels.

Vous pouvez le calculer avec la formule ci-dessous:

Le ratio ATD (40% max) = (capital + intérêts + taxes + chauffage + 50 % des frais de condo + paiement des dettes personnelles) ÷ revenu annuel brut moyen.

Vous avez probablement remarqué  que la formule de l’ATD égale celle de l’ABD plus (+) 8%, soit le pourcentage maximal de votre salaire destiné au paiement de vos dettes personnelles. Dans l’exemple précédent, le montant de vos dettes personnelles annuel s’élevait à 4800$ (ou 400 $ par mois). En utilisant la formule de l’ATD, votre ratio d’endettement est de 40% et votre ABD a augmenté de 8% (soit  de 4800 $ / 60 000 $) . Vous vous qualifiez à la limite maximale de l’ATD. Avec ce ratio, on considéra que vous ne  devez pas consacrer plus de 40 % de votre revenu brut aux remboursements de vos frais d’occupation annuel et de vos dettes personnelles, soit 60 000$ x 40% = 24 000$/année ou 2000$/mois. Vos frais d’occupation annuel sont de 1600$/mois + 400 $/mois pour le paiement de vos dettes personnelles. Si vous remboursez toutes vos dettes personnelles, vous pourrez consacrer le 40% maximum de votre salaire, soit 2000 $ par mois, pour rembourser vos frais d’occupation mensuel et ainsi vous achetez une propriété plus dispendieuse. Maintenant, gagnez-vous assez d’argent pour rembourser vos dettes personnelles afin d’obtenir un emprunt maximal? Ou pouvez-vous augmenter vos revenus ? Comme vous l’avez constaté, la limite d’emprunt pour ces deux formules varie selon les revenus que vous pouvez prouvé. C’est pourquoi, il est souvent très avantageux d’acheter avec son conjoint(e) ou de demander à papa, maman ou à un riche de votre famille d’agir comme caution (appel en garantie en cas de défaut de paiement) sur votre emprunt hypothécaire. Cette stratégie vous permettra d’obtenir un plus gros montant pour votre hypothèque. Cependant, assurez-vous d’avoir les moyens de rembourser vos paiements hypothécaires, sinon il y aura de la chicane dans votre famille.

Finalement, votre capacité financière maximale déterminera grosso modo le prix d’achat maximum que vous pouvez payer pour une propriété. En effet, plusieurs autres facteurs peuvent faire varier votre emprunt maximal, comme votre mise de fonds initiale, la période d’amortissement et les taux d’intérêts hypothécaire en vigueur au moment de votre acquisition. Ainsi, plus votre mise de fonds sera importante et plus votre limite d’emprunt augmentera, ce qui vous permettra d’acheter une maison plus dispendieuse. Aussi, plus votre période d’amortissement est longue, plus le montant total d’intérêt à payer sera élevé, mais pas vos versements. Ce qui peut également augmenter votre limite d’emprunt. Par contre, vous devez privilégier une période standard ou une plus courte période d’amortissement pour payer un montant total d’intérêt plus bas sur votre prêt.  Maintenant, vous savez les principaux éléments pour vous aider à estimer le montant maximal de votre prêt hypothécaire. Utilisez la calculatrice de la SCHL pour déterminer approximativement votre capacité d’emprunt hypothécaire. Cliquez sur le lien suivant https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/aclo_020.cfm  . Et bon travail!…